Imagine essa situação: a empresa X encontra-se em franca expansão e busca endereços estratégicos para garantir o sucesso de seu negócio. Procura aqui, pesquisa acolá, e não encontra nenhum imóvel para alugar que atenda às suas necessidades. Mas existem terrenos muito bem localizados: bastaria, então, comprar os que interessam e construir as novas lojas, dando continuidade à implantação da rede. Na prática, não é assim que funciona.
Na maioria das vezes os empresários – independentemente do ramo – não têm como imobilizar o capital, pois tal decisão acaba comprometendo o fluxo operacional para atividades que não estejam diretamente ligadas ao core business. E mais: ao contrário do passado, vem diminuindo cada vez mais o interesse em ter a chamada “sede própria”. A saída é apostar no Built to Suit: numa tradução livre, seria “construído para servir”, ou “construído para ajustar”.
Essa modalidade mobiliária é bastante usual nos Estados Unidos e na Europa principalmente entre as indústrias – área que possui o maior número de edificações sob essa sistemática aqui no Brasil –, incluindo galpões e centros de distribuição, e os setores da saúde, hoteleiro, educacional e de escritórios.
BTS (built to suit) – quando um imóvel é construído sob medida para um futuro locatário
Funciona assim: um empreendedor imobiliário – como a Compacto Engenharia – compra um terreno e constrói sob medida um determinado imóvel para um futuro locatário (inquilino) que, por sua vez, se compromete em alugá-lo depois de pronto por um período preestabelecido, garantindo assim o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.
Geralmente as partes interessadas definem, antes mesmo do começo da obra, o prazo do contrato, que gira em torno de 10 a 20 anos. O “aluguel” também segue um padrão do mercado que a Compacto pode explicar exatamente como funciona.
Mas há quem opte pelo BTS com “recheio”. Isso significa que o dono do imóvel vai também bancar toda a decoração – do revestimento de piso e paredes aos quadros e plantas, passando por todo o mobiliário e aparelhos eletrônicos. Tudo é devidamente escolhido pelo futuro locatário, que recebe as chaves do novo espaço com tudo pronto. Nesse caso são feitos dois contratos: o usual de 10 anos e outro de 5 anos com taxa mensal sobre o valor investido no “recheio”.
Existe ainda mais um jeito de BTS: o locatário conta com a própria equipe de Engenharia para levantar o imóvel, como tem feito as redes farmacêuticas Drogaria São Paulo e Extrafarma. Aqui, a taxa é calculada sobre o custo gasto com o terreno.
Com o contrato BTS todos ganham : Locador, locatário e o usuário final
Além de não imobilizar o seu capital, o inquilino tem vantagens tributárias nesse tipo de locação: as despesas mensais podem ser deduzidas da base de cálculo do Imposto de Renda e da Contribuição Sobre o Lucro Líquido – CSLL.
Foi a Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou o artigo 4º da Lei de Locações 8.245/91 e introduziu o artigo 54-A, garantindo que o locador não pode reaver o imóvel locado no prazo do contrato e que o locatário poderá rescindir o contrato, devolvendo o imóvel mediante o pagamento de multa pactuada de tal forma que o locador tenha assegurado o retorno do capital investido na construção do imóvel, caso o locatário desocupe-o antes de findo o prazo do contrato. Tal ajuste trouxe ainda mais segurança às partes.
O BTS bem conduzido é uma excelente solução sobretudo para os tempos em que vivemos: é uma forma de o empreendedor imobiliário driblar a crise e o empresário de ver o seu negócio prosperando. Vale a pena pensar nisso, e a Compacto Engenharia tem muita vivência e experiência nesse modelo de negócio.